하기 저희 부동산에서 정리한 원고 중 발췌해서 올려드리오니 참고 하시기 바랍니다.

1.인도네시아 부동산의 소유권 형태

인도네시아 부동산의 소유권의 형태는 일반적으로 3가지가 있습니다.

①Hak Milik(HM) : 토지나 건축물에 대한 소유권, 인도네시아인 또는 현지 법인 명의 매입 가능
②Hak Guna Bangunan(HGB) : 건축물에 대한 지상권, 인도네시아인 또는 법인,외국인투자회사 매입 가능
③Hak Pakai(HP) : 국가 또는 타인 소유 토지에 대한 사용권, 인도네시아인,법인 및 인니 거주 외국인도 취득 가능

위 소유 형태 중 외국인들과 가장 익숙한 것이 Hak Guna Bangan(HGB) 입니다. 외국인이 주택 또는 아파트를 구
입하는 경우, HGB 형태로 허가를 받게 되는데, 이는 용어상으로는 불안전해 보이지만 실제로는 소유권과 큰 차이
가 없다고 할 수 있습니다. HGB로 부동산을 소유하더라도 매매, 양도 및 담보 설정이 가능하고 허가 기간에 따라
재산가치 하락도 없으며, 시장 가격과 연동하여 가격도 상승 하기 때문 입니다, 인도네시아인들도 이 형태로 부동
산을 소유하는 있는 경우가 많습니다.  

인도네시아에서 부동산을 구입할 때 한가지 유념해야 할 사항은 “명의” 입니다.
아직까지 외국인 개인 명의로 부동산의 구입이 제한되어 있다 보니, 외국인 투자 법인을 가지고 있지 않은 교민들
이 현지인 명의 빌려 부동산을 구입하는 경우가 있으나 이는 상당히 위험한 결과를 초래할 수 있습니다. 이면 계약
등의 형태로 법적으로 안전장치를 건다고는 하지만 현지인이 해당 부동산에 대한 권리를 주장할 경우 법정 소송이
발생하게 되고 부동산에 대한 권리를 빼앗기는 결과를 낳을 수도 있습니다.
분양 아파트의 경우에도 외국인 개인 명의로 구입이 안 되다 보니 개발회사 명의를 빌려 계약을 하는 경우가 있는
데 이 역시 개발회사의 신뢰도를 따져 전적으로 신뢰할 수 있을 경우에만 리스크가 적다는 점을 유념하여야 합니
다.

2.인도네시아 부동산의 매매

# 확인할 사항

-인도네시아의 토지 관련 허위 서류들이 많다는 점을 고려하여 매우 신중히 진행하여야 합니다. 믿을 수 있는 부동산 중계 업소를 통해 물권을 확보하고 변호사 또는 공증사무소(Notaris)를 통해 물권의 사실 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.
-물권의 진실 여부를 확인하기 위해서는 등기서류(Certificate)의 원본을  확인하고 그 기재 내용을 토지국에 재차 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 또한 해당 물권을 매각하고자 하는 사람이 소유주 본인이 맞는 지, 담보 설정은 되어 있지 않은지 역시 철저한 확인이 필요 합니다. 
-해당 토지나 건축물의 용도 역시 주요한 확인 사항 입니다. 해당 지역이 거주 지역으로 분리되어 있다면 상업 목적으로 상가 운영이 불가능합니다. 
-계약 전에는 반드시 Certificate 원본과 차년도 토지건물세(PBB) 납부 영수증, 소유자 본인의 신분을 확인하여야 합니다.
-계약 단계에서는 공증사무소(Notaris)를 통해 계약서를 작성, 매매 절차를 진행하고 매입 완료 후에는 명의 변경이 완료된 Cetificate와 AKTA Jual Beli(AJB)를 수령하여 원본을 보관하셔야 합니다. 
-분양을 받을 경우, 무엇보다 중요한 것은 개발회사의 신뢰성 입니다. 중소 개발회사가 분양 후 도산하거나 양도를 몇 년씩 미루는 경우가 드물지 않은 것이 인도네시아의 현실 입니다. 분양을 받을 때는 대외적으로 신뢰가 높은 대기업이 개발하는 물권을 고려하시는 안전 합니다. 또, 면적이 전용 면적(Net)인지, 공급 면적(Gross)인지를 확인하시고 아파트의 구조 및 사용되는 자재에 대한 세심한 확인이 필요 합니다.

# 세금

부동산 구입 시 발생하는 세금으로는
-부가세(PPN) : 해당 부동산 매매 금액의 10%
-취득세 및 양도세(BPHTB) : 공시지가(NJOP)의 각각 5%

아파트 소유 시 발생하는 세금은
-토지건축세(PBB) : 매년 1회 납부

* BPHTB  (Bea Perolahan Hak atas Tanah & Bangunan)
* NJOP    (Nilai Jual Object Pajak)
* PBB     (Pajak bumi dan Bangunan)

3.인도네시아 부동산의 임대
# 확인할 사항

-물권의 확보는 주변 지인이나 현지인을 통해 직접 찾을 수도 있으나, 각종 확인 사항 및 계약 시 안정성을 고려할 때 믿을 수 있는 부동산 중계업소를 통해 진행하는 것도 좋은 방법이다. 일반적으로 아파트 관리사무소에 문의할 경우 임대 가격을 비싸게 부르는 경우가 있으니 유의하셔야 합니다.
-아파트 임대 가격을 네고할 때, 그 가격에 아파트 관리비(Service Charge)가 포함 되어 있는 가격인지를 확인하셔야 합니다. 일반적으로 아파트 관리비는 임대 가격에 포함 되어 있어 임대인이 지불하는 것이 관례 이며, 임차인은 전기세,수도세,전화세 등과 같이 실비로 발생하는 금액을 매월 납부하는 것이 관례 입니다.
- 아파트 임대 가격 외에 1달치 보증금(Deposit)과 각 아파트의 관리실 수칙에 따라 전화 보증금(일반적으로 1line당 오백만 루피아) 이 있습니다. 보증금은 임대가 끝난 이후 계약시의 아파트 임대 상태를 확인하고 또한 임대 기간 동안 사용했던 UTILITY(전기,수도,전화세)를 임차인이 모두 지불했을 경우 1달 이내에 확인 후 임대인이 임차인에게 반환을 하게 됩니다.
-전기,수도 시설,가구 또는 가전제품의 상태 등을 면밀히 살펴 보수나 요청할 사항이 있으면 계약 전에 요청을 하여야 합니다.
-구조물의 상태 및 배속되어 있는 물건 들에 대한 리스트를 작성하여 상호 확인하고 계약서에 첨부하여야 합니다.
  (계약 만료 시, 파손/분실 등을 이유로 Deposit 금액을 돌려 주지 않는 경우가 종종 있습니다)
-임대 계약서에 기재 되어 있는 내용 중 임차인에게 불리하게 기술된 것이 없는지 면밀히 확인해 보셔야 합니다.
  (더욱 자세한 확인을 위하여 계약서 작성 시 영문으로 작성을 요청하시기 바랍니다.)
-일반적으로 임대 계약서에 “임대 계약 만료 전 3개월 이전에 계약 연장 여부를 통보”하도록 명시되어 있습니다.
  임대 만료일이 임박하여 이사 계획을 통보할 경우, 계약 위반을 이유로 금전적 손해를 볼 수 있으니 유의 하셔야 합니다. ( 상기 주의 사항은 중개인을 통하여 계약 시 중개인이 모두 확인을 해주게 되어있습니다. 처음 임대를 하실 때는 중개인과 임대를 하시는 것을 권장합니다.)
# 세금

-아파트 임대 계약은 보통 세금을 피하기 위해 개인 대 개인으로 계약을 하는 것이 일반적이며, 회사 명의로 계약을 할 경우 부가세(PPN) 및 소득세(PPH 4-2)가 각각 10% 발생하여 임대 가격을 높이는 요인으로 작용 합니다. 세금 납부에 대한 책임은 임대인에게 있음으로, 임차인이 개인일 경우 개인 명의로 계약을 하여 세금을 피해 가는 것이 비용을 절감할 수 있는 방법 입니다.
 
# 한국인이 주로 매매/임대한 아파트

 -남부 자카르타  지역

  - 꾸스마찬드라 아파트
  - 낀따마니 아파트
  - 브라위자야 아파트
  - 끄망 자야 아파트
  - 부미마스 아파트
  - 심푸룩 테라스 아파트
  - 심푸룩 인다 아파트
  - 빠꾸부오노 아파트
  - 뻐르마타 히자우 아파트
  - 그린뷰 아파트
  - 비두리 아파트
  - 파라마 아파트
  - 에메랄드 아파트
  - 보나비스타 아파트
  - 에미넨스 아파트 ( new 9월 입주 예정 )
  - 햄턴 아파트       ( new 8월 입주 예정 )
  - 그리아 판쪼란 아파트
  - 뿌리 카사블랑카 아파트
  - 카스블랑카 아파트
  - 벨라지오 아파트
  - 암바사도르 아파트 ( 주상복합 아파트 )
  - 따만 앙그렉 아파트(주상복함 아파트)
  - ITC 뻐르마타 히자우 아파트 (주상복합 아파트 )

-- 현재 분양 진행중인 아파트

  - 빠꾸부오노 뷰( 2010년 10월 완공 )
  - 끄망 빌리지 아파트 ( 2010년 10월 완공 )
  - 에센스 아파트 ( 1차 2009년 12월 완공 )

정보 제공 : 릿츠 부동산

엄현숙 0812-814-5583