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인도네시아 부동산 소유권에 관하여...
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작성자 자카르타왕비 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일08-11-26 11:43 조회11,340회 댓글6건본문
아래 빌리님께서 올리신 글에 대하여 추가 설명을 드리고자 합니다.
인도네시아 부동산 소유권은 3가지로 나누어져 있습니다.
HGB로 부동산을 소유하더라도 매매, 양도 및 담보 설정이 가능하고 허가 기간에 따라
인도네시아인들도 이 형태로 부동산을 소유하는 있는 경우가 많습니다.
현재 외국인 명의로 가능한 Hak Pakai로 구매를 하실 경우에는 여러가지 리스크가 따릅니다.
일단 가장 중요한 것은 Hak Pakai로 매매를 하실 경우 되파실 때 HAK Turun이라고 해서 일반 시장가격의 70%정도로 매매 가격이 떨어집니다.
Hak을 다시 HGB나 HAK MILIK으로 올리는 문제도 돈이 얼마 안들고 쉽다고 생각하시는 분들이 계시는데 경우에 따라서는 힘든 부분이 될 수 있기 때문입니다.
하기 영문 법률 참조 해주시기 바랍니다.
Right of Use (Hak Pakai)
This is the right to use State-owned or other land by public or private persons or entities for a definite period or occasionally for an indefinite period. This land right cannot be sold, exchanged or transferred unless explicitly provided in its grant or agreement.
This right may be held by an Indonesian individual or entity, certain foreign individuals or a foreign legal entity with a representative office in Indonesia
그럼 주변에서 집을 소유하시는 분들이 계시는 데 그분들은 다 어떻게 하신 걸까요?
1. 회사명의로 구입을 하신분 (HGB) - 이경우 친구의 회사 명의로 구입을 하시는 분들도 계시고 개인 사업자도 계십니다. 그러나 집만을 구입하시기 위해서 법인을 설립하시는 것은 위험한 일이라고 알려드리고 싶습니다.
2. 분양아파트의 경우 시행사와 OPTION AGREEMENT을 하신 분- 이경우에는 시행사의 재정상태나 신뢰도를 가지고 진행을 합니다.
현재 새로 입주를 시작한 아파트들 ( 빠꾸부오노 레지던스 , 햄턴 , 에미넨스 , 서머셋 브릴리안 등 다수) 을 구입하신 분들의 대다수도 이런 방법을 이용해서 등기부 등본상의 명의는 시행사로 되어있고 그 시행사와 실구매자간의 공증을 통해서 소유를 하시는 경우입니다. 공증을 통해 안전장치를 하고 실제 이런 방식으로 매입을 하신 분께서 매각을 하실때도 아무런 문제없이 진행을 하고 있습니다.
단! 시행사의 재정상태와 분위기를 항상 확인 하셔야하지요.
이면 계약등의 형태로 법적으로 안전장치를 건다고는 하지만 현지인이 해당 부동산에 대한 권리를 주장할 경우 법정 소송이 발생하게 되고 부동산에 대한 권리를 빼앗기는 결과를 낳을 수도 있습니다.
사실 제 고객중에서는 인도네시아가 아닌 타국에 거주하시면서 임대수익목적으로 새로 분양한 아파트를 4곳에 구입하신 분도 계십니다. 물론 모두 시행사와의 계약을 하신거지요.
이런 경우는 제가 항상 안테나를 켜고 시행사의 분위기도 확인하고 믿을 수 있는 곳이라 생각하기에 자신있게 권해드린경우입니다.
다른 문의사항도 언제나 올려주세요.
댓글목록
라자님의 댓글
라자 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일HM, HGB, HP 각각의 허가권 기간과 연장 가능 기간 그리고 각각의 최대 면적에 대해서 알고 싶습니다... 감샤합니다.
인니한님의 댓글
인니한 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일
좋은 정보 감사합니다.. 그런데 hak guna bangunan인경우 토지 소유자가 도산하게 되거나 타인에게 양도하게 되면 어떻게 되나요?
토지 위에 건물이 있는 것인데 토지를 타인명의로 한다는 것은 상당한 리스크를 가지는 것이 아닌지요?
또한 법인 청산 절차를 진행하는 동안에 그럼 그 건물에 살고 있는 세입자나 건물 실지 소지자는 어떻게 되는것인가요...
답변 부탁드립니다.
자카르타왕비님의 댓글
자카르타왕비 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일
문의사항이 좀 이해가 안가서 그러는데요...
정리를 해서..
1. 처음 질문사항은 HGB인 토지 소유자가 도산을 하게 될 경우 자연스럽게 회사의 자산이므로 같은 회사의 자산으로서 처분이 되게 됩니다.
2. 타인에게 양도를 하실 경우는 일반적인 매매 절차를 통해서 진행을 하시게 됩니다.
3. 토지위에 건물이 있는 경우....토지와 건물이 같은 주인으로 서류상 명시가 되게 되지요.
건물과 토지가 다른 명의로 되는 경우가 있다면 다시 한번 확인을 해봐야하겠습니다.
지주와 건물주가 다른 경우 공증을 통하여 법적인 계약을 하게 된다는 점을 알아주세요. 등기부등본상에는 토지와 건물의 모든 정보가 한이름으로 등록이 됩니다.
그 다음 질문사항은 다시한번 정확한 조사를 통하여 다시 알려드리도록 하겠으나 보통 세입자의 경우 계약서 상에 만약 임대기간중 주인이 바뀌는 상황에서 임차인의 권리가 우선이 되도록 한다..라는 조항을 명시합니다. 그래서 임대기간이 만료될때까지는 임차인의 권리가 보호되는 것으로 알고 있습니다.
자카르타왕비님의 댓글
자카르타왕비 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일항상 문의 주세요.... 정확한 정보 전달해드리겠습니다.
풍란사랑님의 댓글
풍란사랑 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일좋은글 감사합니다... 한국에서 진출하는 업체들이 가장 고민스러워하는 부분 같습니다
뿌아사님의 댓글
뿌아사
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작성일
정말 좋은 정보 감사드립니다. ~
