빌리님~ 키티스가 있으면 부동산 구매 가능하다고 하셨는데.....
이 부분에 있어서 명확하게 해주시면 좋겠네요....

저도 인도네시아에서 부동산 을 소유하고 잇는데 키메스는 체류허가입니다....
제가 알고 있는 상식은 안돼는 걸로 알고 있읍니다.....

이 부분에 명확한 답변을 부탁드리며 이글을 읽고 혹시라도 사람들이 혼돈을 할까 우려가 됩니다....
키메스가 있다면 회사가 반듯이 있겠지요 그 회사 이름으로 부동산을 구입할수 있다는 애기 인듯 싶습니다
아닌가요???? 키메스로 부동산 구매 불가능 합니다.......

저 갇은 경우에도 회사 이름으로 부동산 을 샀읍니다....

저희는 남편의 이름으로 집을 샀구요. 살때 notaris를 통해서 했는데 저의 신분증은 요구하지 않던데요? 그리고 저는 아무것도 모르고 세 값 나가는 것만 아까워서 샀는데, 서류가 HAK PAkai인지 milik인지도 확인을 해 봐야 겠네요. 그리고 저희가 살때는 30년 사용하고 다시 정부로 돌려주어야하고 그렇지 않으면 명의를 바꾸면 된다고 하더라구요, 그런데 살때는 30년이었지만 이것이 자주 바뀐다고 자주 확인을 하라고 하더라구요. 살때 남편의 이름으로 샀는데 전기세나 전화요금 영수증에는 엣날 주인 이름이 나오던데요?

제가 알고 있기로는 건물 소유와 토지 소유는 다른 것으로 알고 있는데 제가 알고 있는 것이 맞나요?
그리고 외국인 취득 건물 및 아파트는 건물 허가전에 외국인이 구매 및 판매를 할 수 있는 허가를 받은 것으로 알고 있고 이 허가가 없으면 외국인 본인 소유로 구입할 수 없는 것으로 알고 있습니다.
제가 잘못 알고 있는 것인지요?

정말~많은것 배우고 감니다...

제 이름이 홍길동인데 여기서 kitas 갖고있고 어느 한 직장에 다니고 있습니다.
"홍길동" 이름으로 아파트 살수있나요?

병아리님의 댓글

병아리 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 08-10-23 12:15

토론의 격전지가 되버렷네여 ㅎ
아주 바람직한 현상입니다.
한마디 언급 합니다.
부동산 구입시 공증변호사가 항상 부인의 신분증도 요구한답니다.
상기에도 빌리님이 잠시 언급했습니다만...
그것은 부부 공동 소유로 보고 부부공동 매매 계약서를 만드는 것 입니다.
예를 들어 혼인후 취득한 부동산 거래시에는 부부공동 허가를 받아야 한다는 것 입니다.
상기의 좋은 글들 중에서 이 부분은 빠진것 같아서 언급하니 더 정확하고 좋은 댓글 바랍니다.
모르고 부부중 한사람만 매매 계약서를 작성 한다면 결국 다 날라갈 수도 있다는 얘기 입니다.
중요한 사안이니 참고 하시기 바랍니다.
기본적으로 부동산 거래는 잘 아는분과 함께 진행하시고
공증변호사인 노타리스와 함께 하시면 기본적인 모든 서류에 대해서 검토및 작업이 가능하니 공증 수수료 아끼지마시고 믿을 만한 노타리스와 매매계약 하시면 손해보시는 일은 없을 듯 합니다.
감사합니다.

햐~ 웹상으로나마 이렇게 상세하고 적나라한 정보공유 및 질의,답변할 수 있는 공간이 있다는게 참 다행스럽고 감사하네요. 저도 좋은 정보 있으면 함께 공유할 수 있도록 좀더 노력하면서 살아야겠다는 생각이 듭니다!

빌리님이 부동산 관련에 대한 지식이 상당하신것 같습니다.
Hak Milik과 Hak Pakai 가 있는데..(이 두가지 외에도 또 다른 Hak이 있는지는 모르겠네요... 짧은 주어들은 지식이다보니..ㅎㅎ)... 외국인은 Hak Pakai만 가능하고 Hak Milik은 불가능하지는 않지만 엄청나게 힘들다로 알고 있는데.. 빌리님 생각은 어떠하신지요....
1번 사항을 보면 허가권(사용허가권)은 Hak Pakai로 볼수 있겠군요...
2번 사항의 경우에는 거래시에는 Hak Pakai가 아닌 Hak Milik상태가 되야 가능한거 아닐까요? 아니면 Hak Pakai 상태에서도 거래가 가능한지....
6번 내용으로 보면 외국인의 부동산 개인 소유는 안된다는거 같은데 제 해석이 맞는지요?
빌리님의 의견을 구해봅니다...(죄송합니다. 무료로 구해봅니다. ㅎㅎ)

7번은 정말 중요한 사항입니다. 토지관련해서 위조서류(감쪽같은)도 많고... 뒷돈에 의한 위조서류 인정 판결도 심심치 않게 나오는 실정이니, 아예 처음부터 확실하게 조사하는것이 차후 위험방지에 도움이 됩니다(이나라 법은 정말 너무하더군요....ㅎㅎ 뒷돈만 건네면 원본서류 보유자가 패소하고 위조서류 보유자가 승소하고....쯔업).. 분쟁자체까지 안가는것이 현명한 인니생활이라는것을 얼마전에도 느낀적이 있습죠~

말씀하신대로 Hak Milik과 Hak Pakai. 
두 개념은 소유권과 사용권으로 현지인. 국적취득자 그리고 외국인 거주자로
분리가 되겠지요.
외국인 개인의 부동산 취득이 가능하냐 불가능하냐..에 대해서 답변을 드리면,
둘 다 맞다고 말씀드릴 수 있습니다.
왜냐하면 회사를 통해서 부동산 거래를 하지만 결국 외국 개인이 주택을 소유할 수 있는 것이죠.  주체가 법인이라고 하나 결국 실제 취득 행위자는 사람이니까요.
더 자세하게 말씀드리면, 법인의 구성원이 일을 하기 위해서 인니에 주택을 소유하겠다..하면 그것 또한 합목적성을 가지게 되는 것이겠죠.
세를 살아야한다는 강제 규정은 없으니까요.
그리고 법인이 상가를 취득하겠다..하면 그것 또한 합목적성을 가지게 될테구요.
사업의 이윤추구가 목적이 되겠지요.
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밑에 아까 제가 작성한 잡글은 스스로 삭제했습니다.
자꾸 본 내용과 무관한 내용을 왜 작성하게 되는지..

빌리님/// 제가 기분 상할일은 없습니다.. 단지 정보를 공유하고 아시는 지식을 공유하시는 좋은 취지가 훼손되지 않는거 아닌가 하는 노파심에서 드린 말이었을 뿐입니다......
빌리님의 말씀따라.. 이런저런 논의와 정보가 모이다 보면 그것이 나중에 피가 되고 살이 되겠죠... 저도 제가 알고 있는것이 100% 맞다고 생각하지는 않습니다. 단지 제가 아는 바를 풀어봐서 겸사겸사 맞는지 안맞는지 검증하기도 한다는....(무료 컨설팅이라고 할까요...푸하하)....
이런것이 쌓이고 쌓이다 보면... 도움 되는 좋은 글들이 가득해지겠죠~

네. 마스메라님의 조언 잘 이해하겠습니다.


인니의 외국인 부동산법에 관련해서 제 소견을 요약해보자면,
대강 아래와 같이 정리될 거 같습니다.

1. 소유권이 아니고 사용허가권이다.
(사회주의의 잔재와 더불어 인니중앙정부는 사실 지방정부 통제에 대해서도 민감한 편입니다. 기실 1950년에 와서야 통일된 나라입니다. 하물며 외국인의 부동산완전잠식에 대해서는 일정 거리를 필요로 하겠죠.
허가권이란 일정 기간을 제한을 두고 그 기간 내에 현지인과 똑같이 매매, 담보 등의 권한을 부여받는 권한입니다.)

2. 인니 현지인이 매매할 수 있는 부동산 물건의 대부분(100%라고 말씀드릴 수 없기 때문입니다.) 외국인 거래 가능합니다.
(대부분의 일반주택, 아파트, 상가, 오피스건물, 상업적 용도의 숙박시설..등 외국인 취득 가능)

3. 법인 소유 시 거래 가능 물건이 하나가 아니고 복수로도 가능.
(복수 이상도 가능하나 당연 세금 부과가 가중되므로 이는 실제로 부동산 거래 시 테크닉이 요구되는 사항이지 복수 취득 불가가 아님)

4. 혼인 전과 혼인 후에 취득한 물건은 이혼 시 소유권 분배의 방식이 다르다.
(인니인 배우자와 혼인 이후에 취득했고 만약 이혼 시 배우자에게 50%를 배분해야 한다.
이는 외국인 남자와 인니인 여자에 대한 규정인데..반대의 경우에는 추가 확인이 요구됩니다.)

5. 인니정부는 기본적으로 해외의 부동산 자금 유치를 희망하고 있다.
(고로 법규의 완화가 이뤄지고 있고, 상대적으로 타법규의 완화 속도에 비하여 빠르게 이뤄지고 있습니다.)

6. 개인에 의한 취득이 아닌 법인의 합목적성 취득이다.
(이는 아주 교과서적인 사항이므로 때론 소규모의 부동산 취득이나 복수의 물건 취득 시 사업적 테크닉을 요하겠습니다.)

7. 마지막으로, 거래를 희망하는 물건의 소유권자 확인은 가장 필수 사안이다.
다른건 실제로 어려움이 없는데..가장 빈번하게 말썽을 일으키는 경우가 이 것입니다.
자카르타의 경우를 들자면,
자주 언급되는 몇몇 빌딩이나 토지의 경우 실제 은행에 저당이 잡혀있거나
복수의 소유권자로 이뤄져있는 점을 사전에 잘 파악을 해야합니다.
경험한 일례로, 물건 소유권자가 자기의 후처에게도 일부 지분을 넘겨줘서 막장에 거래
불가된 경우도 있습니다. 대부분 한국에서 관심을 갖다가 거래 중단된 물건들이
대강 이러한 경우로 보시면 됩니다.)



상기 내용의 기본 개념을 가지고 세부사항을 숙지 혹은 필요 시 내용을 찾아 이해를 하면 될 것으로 보입니다.
특히 일반 외국인의 경우 어찌 다 숙지를 하겠습니까..

어..많은 글들이 올라왔군요..

요즘 여기 발리는 제1회 Asian Beach Game이 열리고 있습니다.
오후에 좀 머리도 식힐 겸해서 몇몇 경기를 보고 왔는데
막판에 일본 비치발리볼 팀이 상대팀을 완연히 밀어부치길래 그냥 와버렸습니다.
역시 일본팀이 이기면 기분이 상하네요..어쩔 수 없는 기분.
그리고 인도웹을 바로 열었습니다.

음..우선 마스메라님.
제 언어가 좀 빡쎈 감이 있어서 좀 기분이 상하셨다면 죄송하구요..
그런데..제가 좀 다소 강하게 어필한 것은 의도적이었습니다.ㅋㅋ 얄미울지는 모르겠습니다만.
최근에 제가 좀 다소 감정적인 댓글 반을을 보인다고 조언을 해주시는 분도 있는데요..
제 개인적으로 저는 모르면 모르고 알면 안다고 하는 좀..직설적인 성격입니다.
정말 거짓말 따위는 선천적으로 하고 싶어도 못하는 성격입니다.
그렇다고 해서 글쓰기에 대한 예의를 모를 지경은 아니구요.
다만 해외에서 교민들 간에 나오는 정보 중에 일부 틀린 얘기들이 문제가 되기 때문입니다.
좀 성격상 꼼꼼한 성격이라 어떤 글을 올릴 경우 사실 사전에 확인절차를 제법 걸치는 편입니다. 그리고 남들이 어떤 반응을 보일까..에 대해서도 나름 생각도 하구요.
어쨌든 좀 더 인도웹의 글들이나 정보들이 보다 확인되고 알찬 내용들로 채워지자..는
의도니까요..이해를 구합니다.

본론에 들어가서요..
부동산의 경우에 저는 이 분야로 밥먹고 사는 사람은 전혀 아니구요.
다만 우연히 인니의 경제관련된 공식기관에서 1년 넘게 한 사무실에서 한-인니 무역이나
투자부분에 관련되어 많은 공부와 어울리지 않게 컨설팅 업무를 배워왔습니다.
특히 한국통이셨던 분에게 적잖이 배웠지요.
한 때는 저널리스트이자 교수였는데 정부기관에서 한-인니 관련 프로젝트만 진행하더 분이었습니다.
지금 그 분은 아쉽게도 올 초에 심장마비로 세상을 뜨셨지만.. 지금 생각해보면
참 많은 것을 배웠던거 같습니다. 그 분은 말하자면 한국통이여서 종종 한국을
방문했었고 인니대통령의 한국방문 시 경제사절단의 한 자락으로 따라가기도 하는 분이었습니다. 턱없는 제 인니어 작문실력도 간혹 핀잔을 해줘서 고쳐나가기도 했구요.
그 때 정말 인니어는 회화와 작문의 커다란 차이 그리고 인니어가 결코 쉬운 언어가 아니란 점도 알게되었습니다.(고백하자면,,,갈수록 어렵네요..언제나 자신있게 사용할 수 있을련지..)

부동산 관련으로 제가 놀란 사실은..
유명한 한국의 모부동산업체에서 교민이나 인니를 방문한 한국분들에게
제공되는 부동산 거래정보나 가격을 보고..좀 의문이 들어서 직접 확인을 해보고
법적인 부분도 공부를 해나갔습니다.
우선 아파트 가격의 경우 15~20% 정도 엎이 되어있었단 사실을 알았고
컨설팅받는 과정에서 잘 모르면 이상하게 내용일 전달될 수 있겠다..하는 의구심을
품게되었습니다.
현지인도 그렇습니다. 본인이 모르면 초등학교 선생님처럼 잘 가르쳐 주는 사람도 있겠지만
사실 그런 점을 악용하는 경우가 얼마나 많습니까..
해서 특히 해외생활에서는 본인이 현명해져야 하고 강해져야 한다는 것이죠.
일단 어떤 분야이든 의구심이 나면, 관련법규를 뒤져보세요.
모르면 사전 뒤져서 배우면 되구요..심한 경우 일주일 새벽까지 공부할 일이 생기게도
됩니다.
그러면 자연스럽게 두 마리 토끼를 잡게됩니다. 사업정보와 인니어 향상이라는..

부동산 관련해서 다시 제가 알고 경험한 부분에 기초해서 알려드리면,
발리라고 해서 별도의 외국인 투자법이 있는 것은 절대 아니란 점을 말씀드리구요.
인니는 지방자치제를 시행하면서 중앙정부가 통제하는 나라입니다.
이미 제가 글을 쓴 걸로 기억이 나는데요..발리에서 돈번다고 여기에서 돈 갖는게 아닙니다.
중앙정부로 보낸 후 다시 예산 배급받습니다.
전에 어떤 분은 자카르타에서 안되는 카지노 사업을 타 섬에서는 할 수 있지 않냐..해서
오랜 시간들여 힘 좀 있는 분들과 작업하는걸 옆에서 본 기억이 있는데요..
안되는건 안되는 일인데..왜 인니에서 30년 넘게 사신 분도 이해를 못하시는 지..
결국 그 사업은 미완으로 종료되버렸습니다.

인니에서의 교민사기 중 제가 들은 기억으로는 약 3할대 이상이 부동산 관련 사기라고
합니다. 부동산에 가장 많은 자금이 투입되기 때문에 그럴 수 있다고 생각합니다.
문제는..너무 많은 부정확한 내용들이 와전되는 것을 보고 좀 답답한 생각을 가졌는데
인도웹에서도 비슷한 현상이 보여서 제가 좀 언어순화 안하고 어필을 한 것입니다.
사실 이렇게 한 것도 수일 동안 생각해서 올린 것이라면 믿으실련지요..

그리고 앞서 말씀드린대로 발리라고 해서 별도로 부동산법이 다를 것도 없구요.
상대적으로 호주나 유럽, 일본사람들 소유한 부동산 물건들 다량입니다..
그리고 한국의 제 친동생이 아는 분도 발리에 빌라 소유한 분도 있구요..
최근엔 한국 교민 한분이 여기서 고생끝에 레져사업 성공하신 분도 계십니다.
아마..아시는 분들도 더러 있겠네요..
전 그 분을 개인적으로는 모르지만 그 한국분에게 도움을 준 현지인이
마침 제 직원의 친구더군요..이런 분들 보면 정말..저같은 피라미들에게는 하나의
모델이 되는 거죠..뭐. 이상적인 미래의 사업가라고 할까..
그런데 그 분도 전해들으니까 많은 시련을 겪으셨더군요..고진감래의 결정판이었더군요.
솔직히 10년 20년 심지어는 30년 살아도 외국인이라 정말 모르는건 모르게 되지 않습니까.
어떤 사안에 대해서 막연하게 들은 얘기로 하지 마시고..직접 해당 인니 부서 가셔서 궁금해서 확인하러 왔다고 하고 직접 확인해보세요. 예컨데 이민국 관련 비용은 실제로 얼마나 드는지..얼마의 커미션과 서비스 비용을 본인이 지불하는 지 정도는 알아야 하지 않겠습니까. 전 솔직히..한국식당에서 밥먹을 경우 도대체 원가는 본국에 비하여 얼마나 들기에 이리 비용이 비싼가..특히 소주값은 왜 이리 비쌀까.. 종종 생각도 합니다.
그런데 저도 혹 나중에 요식업을 할지도 모르니 더 이상 언급은 피하겠습니다. ㅎㅎ

방금 전 사누르 비치에서 햇빛을 너무 많이 받다보니..
좀 얼굴이 멍~한 기분이 들어 얼음찜질을 해야겠네요..

자세한건 또 토론을 해보자구요..

이곳에서 약간논점이 조금 어긋난것이 있어서 이야기 해 봅니다.
외국인이 법인의 명의를 통해서 부동산을 소유할 수는 있습니다만, 그것은 원칙적으로 외국인 개인소유가 아닌 법인 소유가 되는것이므로 법인을 통한 부동산 보유는 외국인이 부동산을 보유할 수 있느냐의 질문에 대한 100% 적절한 답변이 되기는 힘들수도 있습니다.
법인을 통하지 않고 개인 명의로는 원칙적으로는 부분적으로 가능하다고는 하지만 절차와 방식이 비효율적이고 복잡해서 거의 힘들다고 보는것이 일반적이라고 알고 있습니다.
100% 외국인 개인명의 취득 가능여부와
법인 명의를 통한 외국인 부동산 취득 여부를 구별해야 할 필요가 있는거 같네요...

건전한 토론 문화를  이어가는 것이 인도웹의 좋은 점이 아닐까 합니다.
관점과 생각의 차이,,  그리고 안다는 것의 부족함...
이러한 토론의 장을 거쳐 지식을 쌓아갈 수 있다는 사실에 감사합니다.

부동산의 개인소유 문제는 정말로 궁금합니다.
아파트는 개인소유가 가능하다고 알고 있고요.. (그것도 법적으로 한 채)
단독주택과 토지는 아직,,,  얼마전 외국인이 자금출처를 명확히 하는 경우에는
소유할 수 있게 하자는 제안은 있었던것으로 읽었는데,, 법이 수정된 것은 아닌 걸로
알고 있고요...
그래서 어느 컨설턴트 회사에서는 "재산 보호를  위하여 인니국적을" 하는 광고를
본 기억도 있고요...  그렇다고 한국국적을 포기 ㅜ.ㅜ
법인 명의로는 이거나저거나 소유가능하다고 하는데..  법인 설립이 쉬워졌다고는
하지만  개인적으로 하기에는 어려울것 같다는 생각이 듭니다.

빌리님...  혹시 발리는 별도의 외국인투자법이 있는 것 아닌가요?
지방자치제라고 주마다 시행령이 다른것 같아서요?

AbsncMakesDHgrowFndr님의 댓글

AbsncMakesDH… 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 08-10-22 15:32

답변 감사드립니다

한국에서도 부동산을 취득할경우 전문기관에 맡겨도 본인이 스스로 확인하고 알아봐야 할일이 한두가지가 아닌데 하물며 외국에서 부동산을 취득한다면 이것저것 신경쓸일이 한두가지가 아니겠죠,

그래도 다행인게 이렇게 여러분들이 열악한 인터넷환경(?)속에서도  자기 시간을 할애해서
알토란같은 정보들을 올려주셔서 저뿐만 아니라 많은 사람들이 돈주고 살수 없는 좋은 정보들을 공짜로 얻어가고 있습니다.
정말 고마운 일이죠.

그냥 들은 지식도 있겠지만 수많은 시간과 돈을 들여서 시행착오를 겪은후  피와땀이 섞인
자기의 생생한 노하우를  아무런 사심없이 알려주시는 분들..
정말 고맙습니다.

지금같이 어려울때 여러분같은 분이 많을수록 이 어려움을 빨리 극복하리라 믿습니다.
감사합니다.........

빌리님// 외국인이 부동산 소유 못한다는 얘기는 오히려 금시초문입니다. ==> 전 이방면에 전문가는 아니지만, 외국인이 개인 명의로 부동산 소유가 불가능하다라는것이 제 의견이었습니다. 당연히 법인이나 회사명의로는 가능하지만, 현지인이 아닐경우에는 완전소유가 아닌 30년/50년 이런식으로 빌리는 형식으로 간접소유가 가능하다라고 알고 있습니다.
KITAS 소유자가 부동산 거래가 가능하다고 하셨는데.. 정말입니까? KITAS는 외국인 임시 거주증이라 부동산 소유/거래등에 제한 혹은 불가능한것으로 알고 있는데....

뭐 한국사람이 한국의 부동산법에 다 통달하지 않듯이 인도네시아에 거주하는 외국인으로서 모든 법을 다 꿰하고 있다는것이 쉽지는 않죠... 이런 질문과 이런저런 답변을 통해서 잘못 알고 있는것은 바로잡고, 자신이 알고 있는것을 공유하는것은 참 좋은것 같습니다만, 약간 아쉬운것은 빌리님께서 약간의 언어순화(잘잘못을 꼬집는듯한)만 하셨다면 더 좋지 않았을까 하는 느낌도 받았습니다.

아무튼.. 빌리님과 다른분들 덕분에 많이 알아가네요~

네. 소유 가능합니다. 다만 정부소유의 토지의 경우는 목적성에 따라 해당부처의
허가를 맡아야 하는데 지방정부와 우선 작업을 해야하죠.
팜오일 농장의 경우를 예로 드는 것입니다.
그 외에 말씀하신대로 빌라, 아파트, 일반주택, 상가, 빌딩 등 다 가능합니다.
토지의 경우엔 토지 외에 사용인허가 여부는 확인해야 하는데 만약 토지를 구입하고
싶은데 아직 인허가가 나지 않았다...하면 또 실제로 작업(?)을 하면 됩니다.
그리 어려운 일도 아니구요.

AbsncMakesDHgrowFndr님의 댓글

AbsncMakesDH… 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 08-10-22 10:18

빌리님 감사드립니다.
명확한 해설 감사드리고요
그런데 외국인이 살만한(여기 중국도 그렇지만 외국인 전용같이 으리으리한 빌라,아파트 단지들이 많습니다) 그런 단지 외에...인니의 어떤 지역이든지 소유가 가능하다는 말씀으로 이해하면 될까요..
일단은 부동산법을 잘 알아야 할 것 같네요...